Au-delà des rendements attractifs, des atouts financiers et des nombreux autres avantages issus de l’investissement SCPI, un élément fondamental est à scruter à la loupe : le délai de jouissance. Bien que technique, cette période de carence en dividende génère un impact direct et non négligeable sur la rentabilité effective de l'investissement et ce, pendant la première année de la souscription.
Le délai de jouissance ou la carence en dividende
Ce délai, aussi appelé report de jouissance, est la période qui s'écoule entre la souscription des parts et la date à partir de laquelle celles-ci commencent à générer des revenus fonciers pour l'investisseur. En d'autres termes, pendant ce délai, ce dernier détient bien ses parts, mais il ne perçoit pas encore ses revenus locatifs.
Cette période est techniquement justifiée par la nécessité pour la société de gestion de "mettre en production" les fonds collectés. Cela implique l'acquisition de nouveaux actifs immobiliers, la réalisation d'éventuels travaux, la recherche de locataires, la signature des baux ainsi que la période de recouvrement des loyers.
Une réalité variable
La durée du délai de jouissance n'est pas uniforme. Elle varie significativement d'une SCPI à l'autre et elle est fixée par la société de gestion. Cela figure dans la note d'information ou le document d'informations clés pour l'investisseur (DICI). Ce délai peut aller de 1 mois à 5 mois, voire plus exceptionnellement. En savoir plus sur scpi-8. com.
L'impact sur la rentabilité est direct : un délai de jouissance plus long signifie que l'investisseur "perd" plusieurs mois de revenus. Toujours est-il que cette perte de rendement n’est que partiellement douloureuse puisqu’elle ne s’applique qu’à la première année comme susmentionné. En effet, les rendements sont lissés au fil des ans, d’où la nécessité de conserver ses parts sur une longue durée – plus de 10 ans, et idéalement plus de 15 ans.
Le délai de jouissance sur le marché de l’émission – ou marché primaire
Important de comprendre que le délai de jouissance concerne principalement les nouvelles souscriptions de parts de SCPI sur le marché primaire. Pour les acquisitions sur le marché secondaire, le délai de jouissance est inexistant puisque la SCPI est déjà "en production" et qu’elle a déjà commencé à produire des dividendes tout au long de sa détention dans le portefeuille de l’investisseur initial.
Le délai de jouissance lors d’un réinvestissement automatique des dividendes
L’investisseur qui choisit le réinvestissement automatique des dividendes opte pour une stratégie de capitalisation astucieuse certes, mais il est déterminant de ne pas perdre de vue l'impact du délai de jouissance sur ces nouvelles parts. En effet, les dividendes réinvestis sont issus de ces dernières, lesquelles sont soumises au délai de jouissance en vigueur au moment de leur souscription. Cela signifie que même si les dividendes sont immédiatement convertis en parts, celles-ci ne commenceront à générer des revenus qu'après la période de carence. Important de comprendre cette subtilité pour optimiser sa stratégie de capitalisation et anticiper pleinement la croissance de ses revenus futurs.
Le conseil de l’expert : vigilance au-delà du rendement affiché
Il est essentiel d’intégrer cette carence en dividendes des premiers mois dans le calcul de la performance réelle pour la première année d'investissement. Entre deux SCPI à rendements bruts similaires, celle avec le délai de jouissance le plus court sera mécaniquement plus intéressante sur le court et le moyen terme. Théoriquement, les SCPI investissant dans des actifs déjà loués ou ayant une politique d'acquisition très rapide peuvent potentiellement avoir des délais de jouissance plus courts.
Toujours est-il que le délai de jouissance est un facteur transitoire. Sur une durée d'investissement long terme, son impact se dilue.
