Quel type de logement choisir pour faire de la location meublée non professionnelle (LMNP) ? Lequel est le plus profitable pour le bailleur ? Lequel est le plus recherché par les locataires ? Autant de questions qui méritent d’être mises à la lumière afin de mettre au point son projet de location meublée et rentabiliser son investissement pendant toute la durée de l’engagement que l’on a déterminée.
Quels sont les différents types de biens éligibles en LMNP ?
Le régime LMNP s'applique à une large variété de biens immobiliers, dès lors qu’ils sont loués meublés. Si les plus courants sont les appartements et studios classiques, de même que les résidences avec services, d’autres typologies de biens sont aussi d’excellentes sources de rendement. Par exemple, les manoirs, les châteaux, les chalets à la montagne, ou encore les cabanes dans les bois et ce, répondant aux normes strictes en vigueur (logement décent, sobriété énergétique, confort des occupants).
Ci-après les différents types de logements les plus populaires en LMNP :
- les appartements et studios : ils proposent une grande flexibilité en termes de location et en ce qu’il s’agit des préférences des locataires. On distingue plusieurs types d’appartements : T1, T1 Bis, T2, T2 Bis, T3, T4, T5 : ceux-ci se distinguent du nombre de pièces à vivre dans le logement
- les duplex, les triplex et les souplex : le duplex et le triplex sont des appartements répartis sur deux ou trois niveaux reliés par un escalier intérieur. Quant au souplex, il est constitué d’un appartement sur deux niveaux, dont un en sous-sol. Ils présentent plus ou moins les mêmes avantages que les appartements
- les lofts : ce sont des logements aménagés dans un ancien local professionnel, comme un entrepôt, un atelier ou une usine. Leurs caractéristiques : de grands espaces ouverts et des volumes généreux, des éléments architecturaux apparents, de grandes surfaces vitrées, la possibilité d’aménager des mezzanines, ce qui en fait des logements chics attirant une certaine classe de locataires
- les maisons individuelles : celles-ci sont appréciées pour leur intimité (pas de voisins mitoyens, moins de bruit), l’espace habitable, lune plus grande liberté (pas de règles de copropriété), beaucoup plus d’indépendance (notamment concernant les travaux, car inexistence de parties communes)
- les résidences avec services : ce sont des logements modernes gérés par des exploitants spécialisés avec lesquels les baux sont signés. On distingue les résidences seniors, étudiantes, de tourisme et d’affaires.
Le profil du bailleur et le choix du logement
La sélection du type de logement LMNP dépend avant tout de vos objectifs d'investissement. Si vous souhaitez rapidement rentabiliser et que vous recherchez une gestion locative simplifiée, les appartements et studios sont des choix pertinents. Les T5 étant plus spacieux, ils sont plus difficiles à mettre en location ; cependant, ils conviennent parfaitement à des colocations, permettant en même temps de dégager de meilleures recettes locatives.
Les maisons individuelles sont flexibles, adaptées aussi bien aux locations longue durée qu’aux locations saisonnières. Elles coûtent cependant plus cher à l’acquisition, mais revêtent une certaine valeur à la revente.
Les résidences avec services sont d’excellentes options pour ceux cherchant à échapper aux contraintes de la gestion locative. De même, les loyers sont quasi garantis. Toujours est-il qu’elles ont un coût à l’acquisition, tandis qu’il est impossible de l’occuper en tant que résidence principale en cas de besoin.
Le choix des locataires
Les locataires basent généralement leur choix avant tout sur les loyers. C’est le plus souvent sur les petites surfaces qui coûtent moins cher à la location que la majorité vont privilégier. Les locataires mettent aussi en avant leur confort par rapport à leur composition familiale. Par ailleurs, les logements à forte sobriété énergétique sont les plus convoités, étant donné qu’ils contribuent à faire baisser la facture énergétique mensuelle et, par conséquent, à réaliser plus d’économies.
