Réaliser une acquisition immobilière dans l’ancien peut se révéler particulièrement intéressant du fait d’un marché dynamique, avec un coût d’acquisition de 15% à 25% moins cher comparé à celui du neuf. Les passoires thermiques sont de véritables opportunités, mais nécessitent toutefois de bien décortiquer les avantages et les inconvénients.
Vous pouvez choisir d’investir en LMNP dans l'ancien (location meublée non professionnelle) et si tel est votre projet, voici un guide pour vous éclairer.
Le LMNP ancien : un bien déjà meublé
Le LMNP ancien consiste à acheter un bien de seconde main déjà meublé et, le plus souvent, loué. Les avantages de ce type d'investissement sont les suivants :
- des coûts d'acquisition moindres : les prix des passoires thermiques, comme susmentionné, sont particulièrement bas, du fait de la nécessité de réaliser des travaux lourds (de réhabilitation et de rénovation énergétique)
- une fiscalité avantageuse : la LMNP est un outil de déduction des charges liées à l'acquisition et à l'entretien du bien immobilier, ainsi que des amortissements. Le déficit foncier issu des travaux peut aussi être amorti et déduit de l’assiette imposable
- une rentabilité potentielle intéressante : l’investissement en LMNP ancien peut s’avérer rentable en centre-ville avec une qualité exceptionnelle de valorisation du foncier au fil du temps
- un bien qui rapporte : le logement est déjà loué et génère des loyers immédiats
Les risques du LMNP ancien
L'investissement en LMNP ancien ne présente pas que des avantages, et les risques sont à examiner de près :
- des charges trop importantes : si le coût de l’acquisition additionné de celui des travaux est trop fort, alors le rendement annuel et la rentabilité finale pourraient ne pas être au rendez-vous. Ce, aboutissant à un éventuel risque de moins-value à la revente
- des non conformités à la location : si vous ne réalisez pas de travaux d’efficacité énergétique pour un logement classé F ou G, vous ne pourrez pas le mettre en location, conformément à la loi sur les passoires thermiques et le gel des loyers
- de la perte de valeur : analysez suffisamment l'état du marché immobilier afin d’échapper à ce risque. Cela doit porter sur : l’évolution des prix, de la demande locative par rapport à l’offre ainsi que de la nature de la demande. Tenez également compte du dynamisme économique de la région, des attraits de la commune et du quartier, ainsi que de la proximité de toutes les commodités
Les points de vigilance à garder sous le coude
Voici quelques conseils supplémentaires pour réussir votre investissement en LMNP ancien :
- Faites appel à un professionnel si vous pensez que vous ne disposez pas de toutes les cartes en main en matière de gestion locative. Vous pouvez, par exemple, vous tourner vers une résidence avec services de seconde main. Celle-ci est gérée par un exploitant, et c’est ce dernier lui-même qui vous verse les loyers, indépendamment de la qualité du taux de remplissage, du taux d’occupation ou du recouvrement des loyers. En d’autres termes, vos revenus locatifs sont garantis et sécurisés
- N'investissez pas tout votre argent : il vaut mieux toujours conserver une enveloppe financière de protection pour vous permettre de diversifier vos investissements. Ce, afin de limiter les risques. Toujours est-il qu’un investissement LMNP, c’est avant tout de l’immobilier, et donc de la valeur refuge
- Soyez patient : il faut généralement quelques années pour rentabiliser un investissement LMNP. Prenez le temps de réaliser des simulations financières avant de décider, notamment en ce qu’il s’agit de la fiscalité. Rappelons que vous êtes par défaut soumis au régime micro BIC, mais que si vos recettes locatives annuelles sont supérieures à 77 700 euros, alors vous pouvez basculer vers le régime réel d’imposition qui est particulièrement profitable.
